为进一步优化存量房交易程序，降低存量房买卖双方资金及时间成本，提升交易登记安全性，促进存量房交易良性循环、有效激发市场活力，现就推进实施存量房在未解除原抵押权状态下过户（简称带押过户），结合我市实际情况，现就灵宝市存量房带押过户工作实施方案制定如下:
一、指导思想
启动存量房带押过户工作实施方案，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发市场交易活力，形成新建商品房市场和存量房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进存量房的良性循环和健康发展。
二、工作目标
（一）安全性与便利性兼顾
存量房带押过户工作实施方案的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的过桥环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权变更登记同步办理。针对跨行间存量房带押过户可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。
（二）自动校验和高效就近
推行存量房带押过户工作实施方案，应当强化跨部门、跨层级信息对接共享，利用大数据、人脸识别、电子签名、区块链等技术，实现自动核验交易主体和房源信息，方便房屋交易主体就近办理、当场办结。
（三）稳妥试行和鼓励探索
以同行（即买卖双方的贷款银行为同一家银行）间存量房带押过户作为试点推广应用，鼓励各商业银行结合实际探索带押过户具体实施案例；支持先行先试跨行（即买卖双方的贷款银行非同一家银行）间带押过户业务办理。
三、存量房带押过户分类
在实际实施方案中，优先具备存量房带押过户条件分为两大类，如下：
（一）不动产抵押权存续期间，因继承、受遗赠、夫妻离婚析产、夫妻婚姻存续期内购买房屋增加配偶为共有人办理转移登记等情形下的存量房带押过户业务。
（二）不动产抵押权存续期间，因存量房转让申请登记的。
四、基本流程介绍（详见附件1）
1、发起申请
买方向银行提交申请贷款资料，同时卖方向银行提交提前还款申请和带押过户申请。
2、审批买方贷款
买卖双方及银行签订《灵宝市存量房带押过户三方协议书（示范文本）》（以下简称《三方协议书》，详见附件2，可结合实际调整），明确银行放款后优先代偿还卖方贷款余额。
银行审批贷款，向买方出具同贷书，并设立资金监管账户用于存放买方首付款及发放买方购房贷款。
3、联合办理
买方支付首付款，款项进入资金监管账户（除当事人提出明确要求除外）。如各类购房款不足以结清卖方原贷款金额的，卖方需同步补足款项至监管账户。
买卖双方备齐《三方协议书》等有关材料，联合银行到不动产登记综合窗口办理合同网签备案手续，并向税务部门申报纳税后，办理不动产转移登记和抵押登记变更手续（变更内容详见《三方协议书》）。
相关方按规定缴纳登记费用后，不动产登记部门完成审批（若涉及查封不能办理过户即退回申请），缮证（或下载电子证明）。
4、放款还款
银行向资金监管账户发放买方购房贷款并按约定立即结清卖方贷款，剩余款项退至卖方业主指定账户。
上述基本流程可结合情况，在具体业务操作过程中，进一步优化完善或适时调整办理流程。
五、有关要求
（一）自然资源部门应当牵头联合住房城乡建设、金融机构等部门，积极推行存量房带押过户服务模式，持续探索、优化办理流程，公布统一标准的办事指南，做好制度制定和政策宣传工作，推动存量房带押过户工作实施方案尽快落地生效，并及时总结做法，形成可复制可推广的经验；工作过程中，如遇新情况，请及时向上级部门报告。
（二）各金融机构要积极优化完善业务流程，提升办事效率，按照市场化、业务可持续及合规原则形成具体操作规程或者业务指南，并做好相关业务人员的培训和客户宣讲等工作；执行过程中，如遇问题，请及时向自然资源主管部门报告。
灵宝市自然资源和规划局
2022年12月23日
